С 1 июля в реформировании жилищного сектора должен начаться весьма важный этап. Он предусматривает передачу многоэтажек в управление их жителям. Так предусмотрено Законом Украины №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Верховная Рада приняла упомянутый закон еще в прошлом году. С тех пор ведется активная работа по его внедрению. В частности, в последнее время значительно увеличилось количество функционирующих объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Еще немало их пребывает в стадии создания и регистрации.
Объединения совладельцев специалисты называют самой оптимальной организационно-правовой формой управления многоэтажками. Они обеспечивают им максимально эффективное функционирование. В частности, ОСМД, осуществляя термомодернизационные работы, минимизируют потери различных видов энергии, что крайне важно в условиях растущих тарифов на жилищно-коммунальные услуги.
В последнее время начали появляться различные выдумки об ОСМД. Их активно распространяют оппоненты жилищной реформы.
Миф первый: государство вынуждает всех без исключения жильцов многоквартирных домов создавать ОСМД, ведь предложенная к реализации реформа жилищного сектора не предусматривает других форм управления многоэтажками.
Действующее законодательство не включает требование, которое бы заставляло жителей многоэтажек создавать ОСМД. Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» определено несколько основных форм управления многоквартирным домом. Среди них — управление многоквартирным домом собранием совладельцев, управление многоквартирным домом ОСМД и управление многоквартирным домом управителем. Право выбора формы управления домом остается исключительно за совладельцами.
Читайте также: Павлоград бьёт рекорды по созданию ОСМД
Миф второй: ОСМД создают исключительно жители многоэтажек. Собственники магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в этих зданиях и в полной мере пользующихся их ресурсами, к ОСМД не имеют никакого отношения.
В соответствии с 6-й статьей Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», ОСМД могут создавать лишь собственники квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. А это означает, что собственники магазинов, парикмахерских, кафе и других субъектов хозяйствования, расположенных в многоэтажке, имеют те же права, что и собственники квартир.
Читайте также: Павлоградцев призывают «утепляться» и создавать ОСМД
Миф третий: совладельцы обанкротившихся ОСМД могут потерять свои жилища — в качестве компенсации их передадут банкам за невозвращенные кредиты.
Значительным преимуществом ОСМД является возможность привлекать банковские кредиты. Обычно они их направляют на утепление фасадов своих многоэтажек, на установку в местах общего пользования энергосберегающих окон, дополнительных входных дверей, которые повышают безопасность для жителей и сохраняют тепло в подъездах, на замену электролампочек накаливания менее энергозатратными, закупку и монтаж индивидуальных теплопунктов.
Однако следует понимать, что кредитный продукт для ОСМД не предусматривает классического залога или поручительства. А это означает, что помещения, в том числе, и квартиры, не закладываются и потому не могут отчуждаться в случае возникновения у ОСМД проблем по обязательствам, которые они берут перед кредиторами.
Как обеспечение по кредиту для ОСМД банк может принять имущественные права на получение денежных средств в виде взносов совладельцев ОСМД. Тех взносов, которые они платят для содержания общего имущества.
Проще говоря, в качестве залога используется банковский счет ОСМД. Такие условия подробно выписываются в кредитном договоре между банком и объединением.
Что же касается банкротства ОСМД, то оно маловероятно. Ведь преимущественно объединения берут незначительные по суммам кредиты. И делают так преднамеренно: чтобы иметь возможность вовремя и в полном объеме рассчитаться с банками за предоставленные ими займы.
Читайте также: Председатели ОСМД Павлограда изучали позитивный опыт Луцка (ФОТО)
Миф четвертый: совладельцев из ОСМД государство принудит содержать за свои средства, а при необходимости — и ремонтировать многоквартирные дома, тогда как многоэтажки, которые не получат статуса ОСМД, будут содержаться и ремонтироваться за бюджетные средства
Жители многоквартирного дома должны понимать, что на правах собственности они владеют не только жилыми или нежилыми помещениями. Они также являются совладельцами общей собственности. В частности, речь идет о лестничных пролетах, лифтах, чердаках, подвалах и пр. Поэтому их обязанность — обеспечивать надлежащее состояние дома и придомовой территории, качественно содержать общее имущество.
В одинаковой степени это касается как совладельцев ОСМД, так и жителей тех многоквартирных домов, которые этот статус еще не получили. При этом следует понимать, что содержание многоэтажки – дело кропотливое и дорогое. Поэтому вполне логичный вопрос – где на все это взять деньги?
В этом смысле совладельцы ОСМД находятся в привилегированном положении. В отличие от жителей многоквартирных домов, которые до сих пор не создали объединения, они могут воспользоваться возможностями существующих программ финансовой поддержки. Деньги выделяются из государственного, а нередко — и из местных бюджетов. Последние действуют по принципу софинансирования. Они также достаточно активно помогают совладельцам ОСМД решать многочисленные вопросы содержания многоэтажек, в частности и те, которые связаны с повышением их энергоэффективности.
Эти программы предусматривают существенные льготы. Если ОСМД направляет банковский кредит на термомодернизацию дома, то в рамках государственной программы получает компенсацию тела кредита в размере 40%. В отдельных случаях она может достигать 70%.
Читайте также: Как в Павлограде ОСМД проводит модернизацию электросетей стоимостью полмиллиона гривен
Миф пятый: создание ОСМД теряет смысл, если в многоквартирном доме проживает значительное количество людей с низкими доходами. Они не способны принять полноценное участие в содержании дома и его термомодернизации и это значительно повышает соответствующие расходы других жителей.
ОСМД никоим образом не влияет на количество, размер льгот и субсидий, начисленных их совладельцам. Они их получают на общих основаниях. И в этом смысле жители многоквартирных домов, которые отважились на создание объединения, и те, которые до сих пор не воспользовались такой возможностью, находятся в одинаковых условиях.
Однако государство предусмотрело стимул, призванный активизировать создание ОСМД. Оно внедрило достаточно простой и понятный для всех принцип: чем больше льготников и субсидиантов сплачивает объединение, тем на большую компенсацию тела «теплого» кредита оно вправе рассчитывать. Ее максимальный размер может достигать 70%. Таким образом, большое количество жителей с незначительными доходами не помешает созданию ОСМД.
Более того, ОСМД на законных основаниях могут получать дополнительные средства. В частности, они могут размещать на фасадах своих многоэтажек или в лифтах рекламную продукцию, сдавать в аренду подвальные и другие нежилые помещения, придомовую территорию и иметь от этого выгоду.
Читайте также: Павлоградским ОСМД будут возмещать проценты по кредитам
Миф шестой: после создания ОСМД на содержание придется брать не только дом, но и прилегающую к нему территорию, а это значительно увеличит расходы объединения. К тому же придомовой территорией могут свободно пользоваться жители соседних многоэтажек, например, для парковки своих автомобилей.
За каждым многоквартирным домом закреплена придомовая территория. В большинстве случаев она имеет незначительные размеры и потому не создает большой финансовой нагрузки для жителей.
В Украине отсутствует единый подход к определению размера придомовой территории. И это вполне логично, ведь каждый город имеет присущую лишь ему плотность застройки. Так, на западе Украины она очень высокая, в центре — умеренная, а на юге страны — незначительная. Поэтому решения относительно размера придомовой территории принимают местные органы власти.
ОСМД может оформлять придомовую территорию в собственность, а может этого и не делать. Это зависит от принятого им решения. Однако всегда следует помнить, что в случае продажи жилого или нежилого помещения доля оформленной для ОСМД придомовой территории не выделяется. Все решения относительно нее принимаются общим собранием. Они могут касаться и условий парковки автомобилей, собственники которых проживают в соседних домах.
Читайте также: Першотравенцы перенимали у павлоградцев опыт создания ОСМД
Миф седьмой: жители многоквартирного дома, которые не выказали желания создавать ОСМД, могут не платить взносы и не принимать участия в решении вопросов по его содержанию.
Решение проблемы неплатежей в первую очередь возлагается на председателя правления ОСМД. Он должен встречаться с должниками и напоминать им о финансовых обязательствах, которые они не выполняют.
Также следует понимать, что не все жители относятся к числу забывчивых или тех, кто сознательно игнорирует обязательные платежи. Немало и тех, кто по разным причинам столкнулся с финансовыми трудностями. ОСМД имеет возможности посодействовать таким совладельцам в решении их финансовых проблем. Например, им могут реструктуризировать долги или предоставить возможность их отработать. Решения о применении подобных подходов принимаются на общих собраниях объединения.
Но если все перечисленные методы окажутся напрасными, для взимания задолженности ОСМД может обратиться в суд. При этом истец (в данном случае — ОСМД) имеет право просить суд в порядке обеспечения иска наложить арест на имущество (в том числе, и на квартиру) или на денежные средства ответчика-должника.
Миф восьмой: жителям одного многоквартирного дома не стоит браться за создание ОСМД. Для них это дело окажется слишком дорогим и потому весьма невыгодным. Поэтому ОСМД необходимо создавать на базе сразу нескольких многоэтажек, расположенных недалеко одна от другой.
По общим правилам, определенным Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», в одном многоквартирном доме может создаваться лишь одно объединение. Однако статья 4 этого же закона предоставляет возможность собственникам квартир и нежилых помещений, расположенных в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудования, инженерной инфраструктурой, создавать общее объединение.
В случае создания объединения на базе двух или более многоквартирных домов голосование совладельцев по нему осуществляется в каждом многоквартирном доме отдельно. Результаты голосования также определяются отдельно для каждого многоквартирного дома.
Случаи создания «общих» ОСМД в Украине не единичны, хоть и не очень распространены. Дело в том, что такие подходы порождают определенные неудобства. Так, в случае необходимости собрать общее собрание из числа жителей сразу нескольких многоэтажек бывает очень тяжело. В результате определенные решения вовремя не принимаются и из-за этого существующие проблемы решаются со значительным опозданием, что приводит к негативным последствиям.
Миф девятый: жители многоэтажки лишены какой-либо возможности контролировать работу председателя правления ОСМД и влиять на нее. А это создает предпосылки для различных финансовых злоупотреблений председателем.
Для контроля над финансово-хозяйственной деятельностью правления на общем собрании из числа совладельцев избирается ревизионная комиссия или ревизор. В отдельных случаях совладельцы ОСМД могут принимать решения о привлечении независимого аудитора.
Читайте также: Якобы «выполненные» работы в ОСМД начали делать вчера (ВИДЕО)
Читайте также: «Спорное» помещение получат Ресурсный центр для ОСМД и Экологическое общество
Подготовил Артем САДОВОЙ, Национальный пресс-клуб «Украинская перспектива»
Фото www.biznews.com.ua
